El nuevo marco urbanístico en Andalucía
La Junta devalúa con un decreto su propia normativa territorial
Todos los municipios con menos de 10.000 habitantes podrán incrementar su población entre un 40% y un 60% · La ratio demográfica para las VPO será inferior a los pisos libres· El suelo industrial no tendrá límites
Carlos Mármol / SEVILLA Actualizado 09.02.2008 - 05:03
Por decreto, y bajo el paraguas del pacto institucional por la vivienda -cocinado apenas unos meses antes de las inminentes elecciones autonómicas-, la Junta de Andalucía ha decidido abrir definitivamente la mano y relajar los polémicos límites urbanísticos impuestos a los municipios andaluces en el Plan de Ordenación Territorial de Andalucía (POTA) por mandato del Parlamento andaluz. Y lo ha hecho de forma parcial -para las localidades cuya población no supere las 10.000 personas, precisamente aquellos términos en los que los problemas de presión urbanística son mayores- y con ciertos mecanismos administrativos de control, pero renunciando en buena parte a los argumentos sostenidos desde hace más de un año y -formalmente hablando- orillando las resoluciones de la Cámara andaluza. Oficialmente, todos los cambios han sido acordados con la Federación de Municipios y Provincias de Andalucía (FAMP) y con otros grupos y agentes económicos.
El texto legal que autoenmienda parcialmente al POTA, pero sin derogarlo, apareció este jueves en el BOJA. Su aplicación rige por tanto a partir de ayer, lo que significa que el cinturón de contención urbanística del Plan Territorial de Andalucía ha pasado a ser bastante más holgado, esencialmente para las localidades cuyo crecimiento en los últimos años ha sido más discreto. El decreto, que aborda también otras cuestiones claves de política urbanística, regula esta flexibilización en su disposición adicional segunda, donde emite unos 'criterios' para medir la adecuación de los planes generales 'al modelo de ciudad' establecido en el POTA. En su formulación, estos criterios son los que Diario de Sevilla publicó en exclusiva en noviembre: barra libre para la calificación de suelo industrial, aplicación de una ratio de vivienda -a efectos de autorización de los nuevos crecimientos urbanos- distinta en el caso de las VPO y, sobre todo, una 'modulación de los límites de crecimiento del Plan Territorial' en función de la población de los distintos términos municipales, aunque siempre sin superar la barrera de los 10.000 habitantes. Tres supuestas excepciones puntuales que, por la vía de los hechos consumados, vienen a cambiar una parte del argumentario que subyacía bajo el POTA.
Este último punto es el que más dará que hablar. Sobre todo por cómo se argumenta desde la Junta: en teoría, la causa de esta flexibilización no son las presiones de la patronal -que amenazó con romper la concertación social- ni de los ayuntamientos, la mayoría gobernados por el PSOE, sino la voluntad de la Junta de 'potenciar la utilización de los equipamientos existentes' en los municipios. Esto es: según la tesis oficial, el POTA no se enmienda por el convencimiento de la Junta de que su formulación inicial era demasiado rígida, sino para que los ayuntamientos puedan rentabilizar los equipamientos existentes con más población.
Con independencia de la solidez de este argumento, lo trascendente es la 'modulación' de los límites existentes, que eran del 40 por ciento en lo que a la calificación de suelo se refiere y del 30 por ciento con respecto a la población. Ambos parámetros se fijaban para un periodo máximo de ocho años. Ahora, en aquellos municipios que no hayan crecido más de un 10,2 por ciento (la media andaluza), estos límites se aplicarán con tres parámetros distintos. Los municipios de menos de 2.000 habitantes podrán crecer más de un 60 por ciento. Los municipios de menos de 5.000 vecinos y más de 2.000 podrán incrementar su población un 50 por ciento. Finalmente, los municipios con más de 5.000 y menos de 10.000 empadronados podrán crecer un 40 por ciento. El decreto no explica claramente si estos porcentajes se aplicarían sobre suelo urbanizable o sobre población, aunque de su redacción se deduce el segundo extremo, ya que la contención en suelo urbanizable ya era de un 40 por ciento en el POTA.
De todas formas, la Junta extiende la excepción también a los municipios de menos de 10.000 habitantes que hayan crecido por encima del 10,2 por ciento, aunque lo condiciona a que 'en cada caso estén garantizadas las dotaciones, equipamientos, servicios e infraestructuras que establezca la legislación vigente'. No se explica cómo ni dónde se evaluará dicha adecuación, aunque es de suponer que este punto sea objeto de análisis de las nuevas comisiones de control territorial, el organismo administrativo por el que tendrán que pasar todos los planes generales de los municipios andaluces.
Como ya se avanzó en su día, los suelos industriales no computarán a partir de ahora a la hora de calificar suelo en los planes de ordenación, lo que deja sin validez el límite del 40 por ciento de crecimiento en suelo incluido en la formulación inicial del POTA. El argumento de la Junta para promover este cambio es 'potenciar el desarrollo económico'.
Con la vivienda protegida la Junta hace la tercera y esencial revocación argumental con respecto al discurso del último año: el número de habitantes por vivienda computará con un coeficiente inferior al marcado, con carácter general, en función de la tipología de las viviendas protegidas. La Consejería de Obras Publicas, consciente de lo que supone tal medida -descafeinar de nuevo los límites al crecimiento con el cobijo de las promociones de vivienda protegida-, trata de compensar esta singular decisión con la prerrogativa de 'garantizar la implantación de los equipamientos públicos que se precisen mediante la inclusión de los mismos en la planificación correspondiente'. Curiosamente, esta última afirmación contrasta -por contradictoria- con la relativa a la necesidad de 'potenciar los equipamientos existentes', motivo con el que se justifica la flexibilización del POTA. Dicho de forma más simple: la Junta, en el caso de la VPO, se mantiene alerta para que estos incrementos poblacionales no supongan merma en las dotaciones públicas existentes. Pero, al mismo tiempo, al justificar las causas de abrir la mano en los límites de crecimiento urbanístico, paradójicamente da a entender que estos mismos equipamientos públicos, en teoría en riesgo de saturación debido a los nuevos crecimientos urbanísticos, son poco utilizados.
http://www.diariodesevilla.es/article/sevilla/50440/decreto/la/junta/deja/descafeinada/su/propia/normativa/territorial.html
Bolsas de suelo 'ajenas' a la ciudad para las VPO
Los consistorios y la Junta podrán 'sacar' de los PGOU terrenos siempre que la mitad de su edificabilidad sea protegida
Carlos Mármol / Sevilla Actualizado 09.02.2008 - 05:03
El decreto de la Junta que enmienda parcialmente el POTA incluye, en su capítulo tercero, un procedimiento de urgencia para que los ayuntamientos activen suelos para construir viviendas protegidas. Este mecanismo, que consiste en una serie de excepciones sobre la normativa administrativa vigente, busca dar salida a la situación que, sorprendentemente, provocó la propia Junta de Andalucía tras la promulgación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), aprobada en 2002. En su disposición transitoria segunda, esta ley, después corregida de nuevo parcialmente por la normativa de Vivienda Protegida en Andalucía, establecía un plazo de cuatro años a partir del cual los ayuntamientos que no se hubieran adaptado a sus criterios no podrían 'aprobar modificaciones de planeamiento general que afectasen a la ordenación estructural, dotaciones y equipamientos' de una ciudad. Esta orden implicaba la paralización de facto de buena parte de la gestión urbanística en Andalucía a partir de diciembre de 2006 -cuando se cumplió el plazo oficial-, ya que tan sólo una mínima parte de consistorios se adaptaron a tiempo a la LOUA.
Se llegaba así a un callejón sin salida: la Junta obligaba a los ayuntamientos a acogerse a la nueva legislación, que no ha dejado de enmendar desde su promulgación, so riesgo de detener por completo sus proyectos de crecimiento. Pero, al mismo tiempo, les reclamaba suelos para impulsar la construcción de VPO. Terrenos que los consistorios sencillamente no podían liberar al carecer de documentos urbanísticos legales. La promesa electoral del PSOE de impulsar la construcción de pisos protegidos, hecha a raíz de los comicios autonómicos, peligraba. No tenía, físicamente hablando, dónde hacerse cierta.
De ahí que el decreto publicado en el BOJA regule con profusión, y de forma urgente, como debe realizarse la tramitación de las reservas de suelo (impulsadas por los ayuntamientos, pero también por la propia Junta) para construir VPO al margen de los planes generales. Esta fórmula es, paradójicamente, problemática porque viene a convertir las bolsas de suelo residencial protegido en hechos exógenos al marco global de la ciudad -tarea de los planes generales-, lo que puede dar lugar a todo tipo de problemas, además de volver, conceptualmente hablando, a la filosofía de los antiguos planes Actur de la época franquista, lo que supone, de forma tácita, cierto cuestionamiento sobre el propio planeamiento urbanístico. Un ejemplo de libro: la Isla de la Cartuja de Sevilla, planteada en su día como una bolsa de suelo ajena a la ciudad, circunstancia que, todavía hoy, da lugar a importantes y graves problemas de integración urbanística.
La nueva regulación establece que tanto los consistorios como la Junta destinarán a este régimen residencial de vivienda protegida un mínimo del 50 por ciento de toda la edificabilidad, o de todas las viviendas, que se hagan en las reservas de suelo ajenas al PGOU. Este porcentaje supera los índices de la ley del suelo estatal, aprobada en esta legislatura. Su consolidación pretende garantizar no sólo que los pisos sociales se construyan, sino que su vía administrativa no sea usada como recurso para implantar otras modalidades residenciales en estas zonas, aunque sí, indirectamente, en el ámbito global de la ciudad. A este respecto hay que tener en cuenta el contexto actual, en el que algunos promotores privados demandan una mayor flexibilización de los criterios de VPO -en especial en lo que se refiere a la densidad residencial y a los módulos- que les permita construir más que ahora y a un precio por metro cuadrado superior al actual, lo que incrementaría su margen empresarial y convertiría las nuevas VPO en pisos algo más caros, probablemente a precios similares a los que tenían en algunas urbes ciertas promociones de antiguas viviendas libres.
http://www.diariodesevilla.es/article/sevilla/50439/bolsas/suelo/ajenas/la/ciudad/para/las/vpo.html
Los municipios aprobarán el ajuste de sus PGOU a la ley de forma directa
Los ayuntamiento podrán incrementar la densidad y la edificabilidad en las VPO
C. Mármol / SEVILLA Actualizado 09.02.2008 - 05:03
La adaptación obligatoria de los planes generales a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) ha sido un fracaso. Esta situación ha generado además cierta incertidumbre sobre parte de la actividad urbanística prevista para los próximos años y, con ella, sobre las expectativas de determinados ayuntamientos e inversores en suelo. Casi todo lo construido en los últimos tiempos se ha hecho gracias a los planes vigentes o al amparo de recalificaciones, aunque esta vía quedó momentáneamente cerrada por la propia ley andaluza cuatro años después de su promulgación.
La Junta ha decidido ahora articular una fórmula para que los ayuntamientos puedan acogerse a la ley vigente, aunque con ciertos límites para que esta vía de reforma parcial de los planes generales en vigor no termine convirtiéndose en una gatera para seguir recalificando suelo sin respetar los criterios establecidos por el Parlamento. Esta hoja de ruta es la que se explica con detalle en el decreto publicado en el BOJA, donde también se establecen excepciones -significativas, en términos empresariales- a la obligación de tener reservar suelo para hacer VPO, además de modificar el sistema de control que ejercía la propia Junta (relativo a la evaluación de las modificaciones sustanciales de un Plan General).
En lo que se refiere a la reserva de suelo, la Junta exime de cumplir este trámite, previsto en su propia legislación, a todos los sectores de suelo que cuenten con una ordenación pormenorizada aprobada inicialmente antes del 20 de enero de 2007, así como a aquellas áreas (de una ciudad) que cuenten con esta fase pormenorizada (planeamiento de desarrollo) aprobada inicialmente al trámite de aprobación del documento marco de adaptación a la ley. Esta decisión probablemente dejará sin cumplir las obligaciones para hacer VPO que rigen para todos a las bolsas de suelo, adquiridas por propietarios privados o promovidas por operadores públicos, a las que las sucesivas reformas legales en materia de urbanismo les cogieran con el proceso de planificación detallada ya hecho.
Otro punto crítico en relación a la adaptación de los planes generales a la LOUA es el que se refiere a su tramitación. Hasta ahora, las modificaciones parciales de un plan que afectaban a la estructura de la ciudad debían ser aprobadas por los consistorios en primera instancia, pero ser sometidas posteriormente al control de la Junta. Desde este momento, las adaptaciones parciales, aunque serán revisadas por la comisión autonómico, podrán ser aprobadas directamente por los ayuntamientos, dada (según la nueva tesis de la Junta) su naturaleza 'no sustancial'. En todo caso, lo más llamativo es que, en el caso de la vivienda protegida, la Junta ya no considerará 'alteraciones sustanciales' las correcciones de edificabilidad y de densidad, -incluso ambos parámetros-, que sean necesarias para mantener el aprovechamiento urbanístico del planeamiento vigente en el momento de la adaptación. Este criterio, aunque el decreto no lo dice, implica la obligación para los equipos redactores de un PGOU, de incrementar también la edificabilidad de otros usos urbanísticos ajenos a la vivienda protegida, entre ellos los dotacionales, terciarios y los de vivienda libre; éstos dos últimos, lucrativos.
http://www.diariodesevilla.es/article/sevilla/50441/los/municipios/aprobaran/ajuste/sus/pgou/la/ley/forma/directa.html
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