Ni el ‘banco malo’ salva ya al Aljarafe
14/05/2013 12:02
Esta duplicación de lo urbanizable (del total,
18.000 hectáreas son residenciales, 7.000 productivos, 3.400 para
equipamientos y 4.400 para zonas verdes, en números redondos) nunca ha
respondido a la realidad de las verdaderas expectativas de la zona, ya sea en
población ya sea en empresas, y lo que se ha constatado es que quienes han
ganado no han sido ni los municipios ni sus vecinos, sino los promotores
privados (con una gran connivencia entre ellos y con las entidades bancarias,
especialmente las cajas de ahorro), con verdaderos pelotazos urbanísticos,
aunque la crisis les haya llevado a la quiebra y su moneda de cambio, ese suelo
urbanizable, haya terminado en la UVI del Sareb, un banco malo del que nunca
saldrá ningún beneficio de vuelta para el Aljarafe.
No hay datos contabilizados de cuántas de esas
urbanizaciones fantasma están en manos del banco malo, pero sí hay algunos
ejemplos de lo que han dejado atrás: beneficios millonarios para promotores y
muy pocos para los municipios, que encima tienen que lidiar ahora con bolsas de
suelo industrial sin uso y de las que no pueden disponer, bloques de viviendas
aislados en urbanizaciones a medio construir a los que deben prestar servicios
y futuribles problemas ambientales, como los que se ciernen sobre algunas de
las construcciones de la cornisa del Aljarafe, edificadas en áreas con
escorrentías naturales y con muy poca visión de superviviencia a largo plazo, o
en terrenos altamente inundables.
Como ejemplo tomamos el PGOU de Mairena del
Aljarafe, el único aprobado y desarrollado. Bueno, a medio desarrollar. Según
los datos de ADTA, el incremento de los suelos urbanizables en Mairena generó
para los promotores 1.352 millones de euros, aunque sólo revertió en cesiones
de aprovechamiento para el municipio por valor de 56 millones, si bien
las inversiones públicas mínimas se calculaban en 36 millones. Es decir, el
privado (inversor, empresario, especulador...) se embolsó 1.352 millones frente
a los 20 del municipio, que además tiene que hacer frente a sus costes
derivados (colegios, transporte, basuras). Encima, sólo se han iniciado siete
de los 19 sectores parciales a construir y sólo tres están medianamente
ocupados. El resto están catalogados como “consolidados” sólo porque existe un
edificio, lo que le reporta más valor especulativo al terreno y, además, que el
Sareb no los considere de los más tóxicos.
La situación se repite en todo el Aljarafe: en
Camas, por ejemplo, se prevía un incremento poblacional superior al 60% y no
han alcanzado el 3%. Su reserva de suelo es enorme y muchos de ellos están sin
urbanizar o consolidados gracias a un edificio pero sin ocupar.
Una pescadilla que se muerde la cola
gracias a las “expectativas”
Hasta que el cambio de la Ley del Suelo de 2008
introdujo que la valoración de los suelos debía tasarse según la realidad y no
por las expectativas creadas, muchos se han hecho ricos y sólo vendiendo aire.
Juan Antonio Morales, presidente de ADTA, lo
explica muy gráficamente: “tengo suelo, el alcade si le voto me lo clasifica y
el promotor, que se mueve con una carta de intenciones, le paga si hay
clasificación y consigue el crédito al promotor”. La operación lo mismo vale
para un suelo rústico que para uno expropiable junto a la futura SE-40, porque
cualquier tipo de infraestructura sirve para especular.
El rizo del rizo son los cambios de esos mismos
suelos. Un ejemplo en Vistahermosa, en San Juan, donde una parcela en la que se
iban a construir adosados y que ni siquiera fue urbanizada (acerados, farolas,
canalizaciones) ha incrementado su edificabilidad y su valor primero a bloques
de cuatro plantas y ahora de ocho. También está recurrido.
El colmo es la calificación de consolidado:
elevar la tasación de una finca de 20 hectáreas sólo con urbanizarla y levantar un
edificio. El resto, jaramagos.
La rentabilidad o no de un sistema sin
futuro
Dice Juan Antonio Morales que el fenómeno de la
metropolitización trae consigo todos estos problemas, cuando el 50% de la
población vive en ciudades y sus áreas metropolitanas. Pero pone en cuestión
que sea más rentable el pelotazo urbanístico que un crecimiento sostenible.
Pero no da dinero a espuertas, le interrumpo. La rentabilidad no será inmediata
pero la ciudad tiene más éxito, lo que pasa es que está menos controlada por
esos pequeños grupos, me contesta.
Las asociaciones que llevan años denunciando
estos despropósitos han optado por intentar evitar las cosas y que no se
repitan, porque ya hay algunas que no tienen arreglo y muchos de esos terrenos
urbanizados sólo tendrían futuro si vuelven a ser olivar. Hay un grupo que pide
que les cedan terrenos para hacer huertos sociales en Mairena; nadie se los da.
Lo razonable es no ser optimista y sí pesimista, pero hay que evidenciar el
‘tinglao’ que se ha montado.
Así, defienden que hay otras formas y otros
parámetros para desarrollar un PGOU, porque cuando está bien planteado, con
sistemas generales importantes, equipamientos públicos garantizados, el
‘sablazo’ podrá ser mayor a los propietarios de los suelos pero la ciudad tiene
más éxito. Y pone de ejemplo Seseña, donde sólo está ocupada la zona más
cercana al pueblo porque es la que tiene colegios, servicios... Y si edificas
en las bolsas vacías dentro del pueblo y respetando su tipología, hay más
satisfacción. Otros países aplican criterios de crecimiento medioambientalmente
sostenibles, más razonables, se lamenta. Aquí, por ahora, añado, sigue la
lucha.
Recalifica si puedes: Un centro comercial
en terreno inundable
La parcela que el Ayuntamiento de San Juan ideó
como un puerto deportivo, junto a la estación de metro de San Juan Bajo, ha
sufrido ya tres modificaciones: ahora pretenden hacer una gran superficie y en
una zona inundable. Ecologistas en Acción lo ha recurrido.
Valparaíso, la finca de las escorrentías de
la cornisa
Un error evitable pero real: unir Gelves y San
Juan con urbanizaciones en plena zona inundable y sin muro de defensa, pasando
además de las adosadas a los bloques de pisos. Y el colmo: urbanizar la finca
Valparaíso, al socaire de las escorrentías de la cornisa.
Una rotonda a ninguna parte, ya es un
mirador
La idea, de los ayuntamientos y promotores, era
conectar Mairena, Palomares, Gelves... Isletas de parcelas urbanizadas
(farolas, pasos de cebra, señales de tráfico, adelfas...) salpican un falso
corredor con rotondas a ninguna parte, ahora, un mirador hacia el Aljarafe.
En progresión: La tendencia generalizada
a la desprotección
ADTA también ha detectado una tendencia en
aumento hacia la desprotección de zonas con especial importancia. Un ejemplo,
intentan modificar la protección de un terreno con alto valor agrícola para
ubicar una gasolinera y un establecimiento ilegal. Y sin compensación.
No hay comentarios:
Publicar un comentario